Офисная недвижимость в 2026 году: дефицит площадей и новые инвестиции

По итогам I квартала 2026 года на рынок офисной недвижимости Москвы было выведено в полтора раза больше квадратных метров, чем в аналогичный период прошлого года, по данным MR Office. С начала 2026 года стартовали продажи в семи офисных объектах класса А общей площадью 449 тыс. кв. метров. 96% вышедших на рынок проектов сосредоточено между ТТК и МКАД, 4% — в пределах ТТК.  

Общий объем свободного предложения столичных офисов оценивается в 4,6 млн кв. метров (MR Office), при этом почти 80% формируется за счет нового строительства. Это подтверждает, что рынок сегодня в значительной степени развивается благодаря девелоперской активности, тогда как доля вторичного предложения остается ограниченной.

Главный тренд, который можно наблюдать сегодня на рынке, — это сохранение дефицита качественных офисных площадей. По нашим оценкам, в Москве по итогам 2025 года вакантными оставались не более 5,5% офисов — минимум за 16 лет. Строительство новых объектов просто не успевает за спросом. Сказывается и высокая стоимость заемного финансирования, и удорожание стройматериалов. В результате себестоимость полезной площади квадратного метра при возведении бизнес-центра к концу прошлого года выросла на 17% по сравнению с 2024-м и достигла 380 тыс. руб. в 1 квартале 2026 года, по оценке IBC Real Estate. 

Цены, естественно, продолжают расти. По нашим оценкам, в 2025 году средняя стоимость «квадрата» в классе А на первичном рынке прибавила 15%, превысив 500 тыс. руб. В текущем году мы ожидаем дальнейшего подорожания в пределах 10–15%. А отдельные проекты в востребованных локациях, например в «Москва-Сити», могут показать рост до 20%. Компании ищут помещения с современной инфраструктурой, а таких объектов мало. Это и есть главный драйвер цен.

Что будет со ставкой и спросом

Если ключевая ставка ЦБ опустится до 11–12% годовых и ниже, кредиты станут доступнее для девелоперов и покупателей. Это увеличит предложение новых проектов и подстегнет спрос со стороны компаний, готовых расширяться за счет заемных средств. Параллельно снижение доходности по банковским вкладам и облигациям будет подталкивать инвесторов искать альтернативы. Офисная недвижимость выглядит здесь привлекательно, особенно объекты с долгосрочными арендными контрактами.

Сокращение господдержки в жилом сегменте может снизить инвестиционную привлекательность квартир и направить часть капитала в коммерческую недвижимость. Правда, это скорее долгосрочный эффект.

Перспективные направления для инвестиций

По нашим оценкам, средняя доходность от сдачи в аренду офисов классов А и B+ в 2026 году составит 12–13% годовых. При наличии долгосрочных контрактов с надежными арендаторами — до 14%. Это не гарантия, итоговая цифра всегда индивидуальна и зависит от локации, класса объекта и качества управления.

Сравнивать офисную недвижимость с другими инструментами нужно с поправкой на риск и горизонт. Банковские вклады, которые в 2025 году давали до 20–23%, в этом году будут снижать доходность вслед за ключевой ставкой. К тому же депозиты — краткосрочный инструмент, тогда как недвижимость рассчитана на годы и защищает от инфляции за счет роста капитальной стоимости актива. Дивидендная доходность акций из индекса Мосбиржи прогнозируется на уровне около 7,8%, а складская недвижимость показывает 10–12%, что сопоставимо с офисами. Так что 12–13% — вполне конкурентный показатель, особенно для долгосрочного инвестора.

Какие форматы в приоритете

В 2026 году в фокусе инвесторов остаются объекты классов Prime, А и B+ в востребованных локациях. В премиальном сегменте спрос подогревается дефицитом: крупные компании из IT, сырьевого сектора и госструктуры готовы платить за современные площади. Офисы класса B+ привлекают оптимальным соотношением цены и качества, здесь ниже порог входа, а спрос стабилен. Доля свободных площадей в этом сегменте может опуститься до 5%, что делает объекты очень ликвидными.

Также стоит выделить крупные блоки от 7–10 тыс. кв. м. Таких лотов на рынке мало, поэтому они быстро находят покупателя. Растет интерес и к объектам с готовым арендным потоком — зданиям, где уже заключены долгосрочные договоры. Это снижает риски простоя и делает инвестиции предсказуемыми. Отмечу, что часть инвесторов выбирает формат ЗПИФН, чтобы диверсифицировать вложения и войти в рынок с меньшим чеком.